近月樓市有轉勢跡象，更有不少外資證券商預期樓價將會回升。摩根士丹利發表報告預料，下半年香港樓價有機會止跌回穩，更會輕微回升2%。報告指本地樓價已較5年前高位回落30%，部分指標已見底，現階段還處於早期階段，估計香港樓市或將迎來4至5年上升周期。
樓市、股市經常有大淡友出現，最近有大學教授表明樓市仍未跌完，本港樓價要較高位下跌60%至75%，租金回報率要見6.5厘才可入市。他直言目前租金回報率未到3.5厘，只有2厘多，樓價要再跌兩三成才有6厘或6.5厘，屆時先會吸引買家入市。
中小單位回報超豪宅
究竟現時樓市租金回報率有幾多，簡單來說，如果用個別單位的最新成交價及最新租金計算，一般回報率應該有3厘以上，個別更已近4厘。教授所說2厘多如何得來，或是參考差餉物業估價署的私人住宅物業市場回報率，但其實是分開單位面積類別來計算，如果實用面積達1722方呎的E類豪宅單位，最新回報率確實只有2.4厘；一般面積約430方呎的A類小型單位，最新回報率已高達3.7厘；一般實用面積為431至752方呎的B類中小型單位，回報亦達3.2厘。
事實上，按差餉物業估價署的私人住宅租金回報計算，最新樓市的平均回報有3厘。而教授認為回報率要升至6.5厘才吸引，事實上如果翻查私人住宅物業市場回報率，已有超越20年未有出現過6厘以上的租金回報，上一次的6.5厘是2003年沙士時期樓市低位，當年7至8月的A類小型單位回報率便一度高達6.5厘。過去20年絕大部分時間回報不足5厘，最低是1.9至2.6厘，因此要等待回報率再次出現6.5厘，基本上是接近沒有可能。
相信大家亦明白，租金回報率是樓市的自動調節機制，當物業回報率跌至2厘或以下，或是當時定期存款利率比租金回報還要高，便沒有投資者買樓收租，樓價自然回落，相對的租金回報亦會回升。同樣地，當租金回報率升到4至5厘，買樓收租的回報遠較定存吸引，大量投資者入市而推高樓價下，租金回報亦因而回落，因此以目前定存利率只有2厘或更低水平，租金回報率升到4至5厘已相當吸引，要升至6.5厘其實已接近沒有可能。現時回報達3厘以上，已吸引不少投資者買樓收租。
（作者為世紀21 星鑄總經理）
