多年以來，筆者也盡言責發表了很多意見給予特區政府，雖有批評但讚揚的觀點仍然不少。筆者最欣賞的就是，現任政府推行的人口政策和教育政策。本文在人口政策上說多一點。
人口政策和房屋市場有什麼關係？根據2021年立法會秘書處發表有關「自置居所對香港社會經濟的影響」的《研究簡報》：「35歲以下的年輕世代在整體自置居所戶主中的比例，自1997年的22.1%大幅收縮至2019年的7.6%。」筆者初看到這數據時吃了一驚，大家可以想想，2019年35歲的年輕人，到了2034年他們開始步入50歲，這群人竟然很多還未有置業，這是一個危機。
當然以上數字不可只從表面去看，譬如說有部分可能過了35歲才置業，加上出生率的減少，亦是影響數據的因素。但是，從數字我們可以感受到香港人口嚴重老化，甚至令擁有資產也出現年齡層斷層。
逾五成家庭無自置居所
筆者曾與一位年輕老師分享以上看法，他認為沒問題，因為大多數家長已經置業，所以新一代可透過繼承而毋須擔心將來的住屋問題。我覺得這個看法更危險，在數據上看到現實並不是這樣，沒有自置居所的家庭仍然佔51.4%。如果父母沒有置業，新一代又不願置業的話，在未來外來人口大增和經濟回復景氣之後，會否變成「世襲貧窮」？這是深層次矛盾，我們要及早化解。
另外，如果純粹從樓市的角度去評論年輕人欠缺上車意欲及機會，置業階梯亦欠缺了基礎的起動力，亦等於連同細單位業主的換樓動力也疲弱，樓市和經濟又怎會有生氣呢？
面對這個問題，筆者認為政府起碼做對了一半，因做好了人口政策，香港勞動人口回復到大都會的需要，香港企得穩才可以說民生，而中央政府實際是將金融中心、教育中心及創科中心匯集香港。外來人口一定增加，香港金融中心地位可更進一步，剩下來的是要解決提升香港年輕人的置業比率。
中央政府提倡大灣區融合，本來外來人口進入香港是非常良性健康，更加是香港維持繁榮的需要，但如果年輕人置業率太低，反而會衍生不平衡的矛盾。這是新的問題，亦可能是一個成長的挑戰。
籲恢復置業資助貸款計劃
解除年輕人低置業率引起的矛盾，先要檢討現有制度。2019年修例風波之後，社會上出現了不少「反置業」的價值觀，令到新生代抗拒置業。在此之前抗拒置業的文化相對沒那麼大，究其原因，極可能是2004年終止了置業資助貸款計劃的後遺症。政府明顯想用按揭保險計劃去取代置業資助貸款計劃，按保的確是減除風險的好方案，但並不能取代置業資助貸款計劃。事實上，數據也反映明顯產生不到這個作用，因為按保用的是商業機制，幫不到收入略為不足的房屋資助受眾，政府必須要面對這個現實。
假設買家同樣買樓價380萬的單位作置業比較，用綠表資格買未補地價的天盛苑與普通人首置買私樓嘉湖山莊細單位，很自然發覺天盛苑的按揭一切順利，因為這是政府資助房屋的項目。政府有擔保機制，但恐怕嘉湖山莊的按揭申請對收入證明的態度就會嚴謹得多了。從以上例子可看到：在沒有置業資助貸款計劃之下，過分依賴按揭保險制度去幫年輕人上車，結果可能導致年輕人置業率大跌。
筆者認為，政府要盡快恢復年輕人的置業機會，配合社會的正面價值觀念的提倡，化解怨氣，消除矛盾。
（作者為祥益地產總裁）
