香港樓價已經連跌三年，其間累計跌幅已達三、四成，整固終有一日會完結，早前已有跨國券商預期本地樓價即將見底回升。以政府差餉物業估價署的私人住宅樓價指數來看，樓價指數已連升兩個月。樓市是否已經臨屆轉捩點？一旦確認樓市逆轉，買家又應該如何部署？昔日跌市心態已不適用，再者近期已有發展商作出「超前部署」，改變近年清貨心態，重啟以往升市時期的惜售心態。
過去數年間買家入市心態審慎，加上去年以至今年是新盤落成的高峰期，其間銷售持續出現供多於求的現象。在新盤貨尾的總存量持續增加的情況下，發展商亦只好面對現實，接受大幅減價賣樓，部分發展商甚至要虧損離場，但求去貨只好劈價賣樓，或是蝕本賣樓。發展商看淡樓市，加速降低新盤庫存亦是做生意的策略，但大家亦要明白，隨着市況逆轉，新盤庫存已顯著回落，近期已有個別發展商實行封盤加價，調低代理佣金以減慢「去庫存」的速度。
隨着下半年美國將重啟減息步伐、低息環境延續，加上近年來政府賣地已大幅減少，未來供應大減的同時，同時間整體新盤庫存量亦由高峰期的2.8萬伙，大幅回落至最新不足2萬伙的水平，新盤餘貨賣少見少，申請預售新盤的數目亦大幅減少，未來新盤預售減少，只要未來新盤銷售維持，相信發展商新盤銷售策略亦會改變。
當然大家要明白，每個發展商的財政狀況不一，新盤庫存的情況亦各有不同。無可否認，部分發展商已重啟以往惜售心態，以往需要加速去庫存，現時要轉為減慢去庫存的速度，以往重量不重價，目前會重價多於重量。近月市場上缺乏大型新盤登場，亦正反映部分發展商已開啟惜售心態，新盤訂價策略亦可能需要更新。
總括而言，未來市場上仍有不少現樓新盤有待消化，加上整體新盤總庫存仍多達2萬伙的高水平，部分發展商仍然面對一定「去庫存」的財政壓力，供應減少而銷售持續。發展商採取惜售的加價策略是正常操作，一旦加幅過高，亦大有機會嚇走買家，甚至轉購同區其他樓盤，屆時更得不償失，相信發展商仍會維持審慎訂價策略。
（作者為世紀21 星鑄總經理）
