電子報詳情頁

樓市智庫/去庫存未完 現樓主導一手市場\陳永傑

  圖:現樓受追捧,有助加速去庫存,緩解一手貨尾供應壓力。

特區政府最新數字顯示,未來幾年新盤供應量跌至10.1萬伙,創近十一個季度新低,更比高峰期少了超過一萬伙,差不多「蒸發」了整個沙田第一城。

房屋局每季都會公布「私人住宅一手市場供應」,包括已批圖則但未動工「俗稱熟地」、施工中、已建成但未售出單位。本季(截至2025年6月30日)最新數據是10.1萬伙,按季減少4000伙,連跌五個季度,是自2022年三季度以來最少供應。相比去年初歷史高位11.2萬伙,跌幅近一成。

供應下滑,源頭不難發現。今年二季度私人住宅施工量僅錄2500伙,為三年新低,按年大減逾七成,反映發展商建屋意欲明顯轉弱。同季已批出土地但未動工的單位亦降至約1萬伙,較首季少2000伙。這批「熟地」理論上可隨時動工,惟未見實際行動,反映發展商普遍審慎,延後推展。高息環境令融資成本上升,加上建築費高企、人手短缺等,進一步壓縮利潤空間。

此外,一手貨尾按季減少約1000伙,惟目前仍逾2.7萬伙待售。以每年吸納量約1.5萬伙計算,清理庫存尚需近兩年,致令發展商傾向採取「先去庫存、後起樓」的策略。隨着一手供應自高位回落,發展商亦積極去庫存,樓價壓力將得以減輕,甚至有機會為樓市帶來溫和支持。

即買即住 即收租

在「現樓當道」的市況下,即買即住、即買即收租成為主流取向,用家與投資者均積極入市。7月份一手市場錄得約1900宗成交,按月升幅達兩成,其中現樓比重多達八成以上。成交最旺為屯門NOVO LAND第3A期及元朗柏瓏,兩盤合計佔全月現樓成交逾四成,進一步突顯現樓物業備受追捧。啟德該月近200宗成交中,現樓佔近九成。現樓受追捧,有助加速去化庫存,緩解一手貨尾供應壓力。

此外,美國總統特朗普再次呼籲聯儲局減息,令市場對減息的預期升溫,「供平過租」現象更為明顯。配合減息預期上升及經濟氣氛改善等宏觀因素,若後市出現新一輪需求釋放,供應端的壓力將不再是拖累樓價的主要因素。近期樓價呈反彈,差估署最新公布數字顯示,6月份私人住宅售價指數報286.7點,按月升0.03%,連升三個月,為2023年4月以來最長升浪。

(作者為中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁)

友情鏈接