內地房地產銷售規模「止跌回穩」已初見成效，但市場復甦仍面臨庫存壓力和房價調整的挑戰，區域、產品、庫存、價格結構的分化正在逐步形成。筆者預計下半年地產政策在穩定房價預期、激活購房需求、優化收儲、城市更新融資等方面有望進一步發力，加快「止跌回穩」進程。
2024年9月政治局會議重磅提出「要促進房地產市場止跌回穩」，12月中央經濟工作會議與政治局會議強調「穩住樓市股市」，都釋放出中央政府明確的穩地產意願，「止跌回穩」成為2025年房地產市場的關鍵任務。
根據統計局的數據，2025上半年全國商品房銷售面積4.6億平米，同比-4%，較2024上半年（-19%）與2024全年（-13%）降幅均明顯收窄；商品房銷售金額4.4萬億元（人民幣，下同），同比-6%，亦較2024全年降幅有所收窄。自「止跌回穩」政策定調後，全國商品房銷售面積與銷售金額累計同比降幅均有所改善。
二手房復甦更明顯，推動「新房＋二手房」總成交量實現同比增長。根據我們跟蹤的40個重點城市數據，2025上半年40城二手房成交套數同比增長11%，與2024上半年（-7%）和2024全年（+6%）相比延續改善趨勢，增速好於同區域新房（-8%）。二手房市場的增長推動40城總成交套數同比增長4%，與2024上半年（-21%）和2024全年（-5%）相比由降轉升，實現止跌回穩。隨着二手房的崛起，2025上半年其市場份額已超過65%，較2021年末的低點提升超過20個百分點。
新房庫存壓力仍大
但挑戰依然存在，庫存壓力仍在新房市場：去化周期仍處歷史高位。根據統計局數據，截至2025年上半年，全國商品房待售面積（已竣工現房，狹義庫存）較年初下降4%，去化周期約26.6個月，較此前高點縮短6.7個月。顯性庫存方面，根據克而瑞數據，2025年上半年80城新房顯性庫存面積約4.8億平，較2021年5.4億平下降約10.6%；但由於目前銷售仍在築底過程中，去化周期約27.8個月，仍處於歷史高位水平。
截至2025年上半年，我們跟蹤的15個樣本城市二手房掛牌量較2023年末上升7.7%，較2025年1月的階段性低點上升7.9%。今年以來去化周期小幅拉長，自2025年2月的15.9個月，上升至6月的16.4個月。此外，2018-2021年為新房成交規模最大的4年，隨着時間推移，這部分住房成交逐步滿5年，從而滿足部分城市限售和個稅免徵要求，或在一定程度上成為二手房市場的潛在供給。
房價仍未築底雖然住房銷量有所改善，但傳導到房價仍需時日，當前房價尤其是二手房價格仍在築底過程中。根據國家統計局的房價數據，6月70城新房價格指數同比下降3.7%，降幅較5月收窄0.4個百分點；環比下降0.3%，降幅較5月擴大0.1個百分點。70城二手房價格指數同比下降6.1%，降幅較5月收窄0.2個百分點；環比下降0.6%，降幅較5月擴大0.1個百分點。2025年6月，新房價格環比上漲城市個數為14個，較5月增加1個；二手房價格環比上漲的城市個數由5月的3個降低至1個。
整體而言，中國房地產市場改善與挑戰並存，銷售活躍度有所提升，但庫存去化周期較高、房價尚未築底。如果仔細觀察房地產市場的結構，我們已經觀察到市場在區域、產品、庫存、房價等方面正在產生一些分化。
從中長期視角來看，市場在供給側和需求側都已經出現了積極的改善，共同為後續的「止跌回穩」蓄力。
供給側方面，房地產從業人員和規模房企數量收縮。根據國家統計局的數據，截至2023年末，房地產企業平均從業人數200萬人，較2021年下降29%。克而瑞數據亦顯示，全國權益銷售金額在百億以上的房企由2020年最高點的160家降至2024年的71家；權益銷售金額在千億以上的房企數量也由2021年最高點的27家降至2024年的7家，降幅均超過50%。
與此相對應，全國涉宅用地成交規模降至低位，顯示未來潛在供給規模或將延續收縮。根據中國指數研究院的數據，2024年全國涉宅用地成交面積和金額分別同比下降23%和26%，較2020年高點分別下降68%和60%。
需求側方面，購買力結構性改善從需求端出發，影響地產銷售的核心因素在於購買力和購買意願。經過本輪市場調整，儘管居民購買意願仍待修復，但居民購買力整體有所提升。截至2025年上半年，70城人均可支配收入相較2011年累計漲幅達148%，遠高於二手房價漲幅（16%）。
穩住房價 增入市信心
不論是供給側還是需求側，中長期「止跌回穩」的基礎正在構建，但要全面達成仍需要時間。展望下半年，筆者認為以下幾個層面可能需要進一步發力：
其一，穩定房價預期是第一步。居民對於未來預期不確定性的上升是當前樓市的核心癥結，尤其體現在「買漲不買跌」上，所以穩定市場預期，尤其房價預期是關鍵一步。今年3月國務院總理李強在《政府工作報告》中明確，要穩住樓市股市；7月4日住建部調研組赴廣東、浙江兩省調研，繼續強調「多管齊下穩定預期、激活需求、優化供給、化解風險，更大力度推動房地產市場止跌回穩」，把穩定預期放在第一位，凸顯了對預期管理的重視。2025年二季度以來，房地產市場熱度再度走弱，後續須保持對「更大力度」政策的期待。
其二，更有效地激活購房需求。當前居民加槓桿空間仍有餘力，同時中低能級城市購房負擔在下降，如何有效激活購房需求是未來需要解決的問題。筆者認為中國未來仍有較大需求釋放空間：1）城鎮化需求：2024年末中國城鎮化率為67%，參考發達國家仍有提升空間；2）改善型需求：以十年維度來看，中國居住空間改善需求可帶動78億平的住房面積增量。當前部分城市顯性庫存較多，但高品質供給不足，增加「好房子」供給或能激活更多購房需求。去年以來住建部等部門多次提出要加快建設安全、舒適、綠色、智慧的「好房子」，滿足人民群眾新期待。
其三，優化收儲發力去庫存。今年6月國務院常務會議提出要對全國房地產已供土地和在建項目進行摸底，進一步優化現有政策，提升政策實施的系統性有效性。去年以來收儲政策穩步推進，但進展有限，隨着全國房地產庫存數據進一步釐清，我們關注未來在政府收儲層面是否有更大的突破，尤其在資金支持和收購框架層面。
多元渠道支持城市更新
其四，需要關注城市更新資金來源。城市更新的資金來源是撬動項目的關鍵，今年5月多部門對城市更新行動的資金支持進行了闡述。財政部提出，將繼續通過中央補助資金、中央預算內投資、超長期特別國債、增發國債、稅費優惠等多元渠道支持城市更新，擴大地方政府專項債投向領域和用作項目資本金範圍，鼓勵政策性銀行以及社會資本、社區、居民等各方面積極參與。
金融監管總局也提出，正在研究出台專門的城市更新項目貸款管理辦法，通過項目清單管理，明確金融機構貸款的條件和流程，引導金融機構更好滿足項目的合理融資需求。未來各渠道資金的落實情況是決定城市更新推進節奏的重要指標。
房地產銷售規模「止跌回穩」已初見成效，但市場復甦仍面臨庫存壓力和房價調整的挑戰，區域、產品、庫存、價格結構的分化正在逐步形成。我們注意到政策推進中仍存在若干堵點，但也看到供給側優化和購買力改善正在構建中長期「止跌回穩」的基石，預計下半年地產政策在穩定預期、激活需求、優化收儲、城市更新融資等方面有望進一步發力，加快「止跌回穩」進程。
（作者為華泰證券首席宏觀經濟學家）
