按照現時香港25歲至34歲全職僱員人均入息水平，年輕人兩小口子每月儲蓄三成收入、3.3年後可儲蓄到價值580萬物業的首期資金。然而，不少年輕人仍放棄置業去追求「公屋住一世」。部分人認為「政府只要興建大量公屋就解決了房屋問題」，筆者十分同意公屋是住屋安全網，但若大幅增加公屋數量，須解決一些現實問題。
首先，興建公屋的錢從何來？其實大部分都是由地產市場而來，而且仍未找到其他可以代替地產份額的收入。無論你是否喜歡，這也是現實。「唔好倚賴地產」是非常正確的目標，但不是今天的現實。樓市下跌，政府收入就會受影響。
更何況，興建公屋的土地是珍貴的資源，而且是有限的。如果一塊土地用來興建私樓，且價值不菲，庫房收入可觀，若建公屋，雖然多了市民得到安居住所，但政府的經常性負擔和虧損就越大，如何取捨？其實兩者需要平衡。
其次，公屋和私樓在市場機制下，是互為因果，甚至是命運共同體。筆者覺得，如果不是地產收益，香港之前不可能有如此多盈餘。樓價下跌，地皮招標成功率降，政府出現赤字，長遠難以負擔龐大的資助房屋支出。私樓和公屋根本如影隨形，共存共榮。
再次，樓價下跌，而市民收入水平亦下跌，並不能解決上車問題，只會吸引了一些有實力的買家入市。因此，政府應幫助市民提升收入，令購買力增加，才能得到上車機會。
推動二手轉流率提升
就算政府重啟「置業資助貸款計劃」，為市民提供首期，一樣有部分人不會選擇買樓，筆者見過很多父母為下一代支付首期，但年輕人不肯買樓，因為這些年輕人在觀念上更為悲觀，這些才是社會要解決的問題。
「房屋政策以大量增加公屋為主」，是不正確的認知，超量的公屋只會長期消耗香港僅餘的實力，私人市場和公屋市場要共同健康發展，樓價過高或太低都會失平衡。地皮供應不應局限在一手供應，實際供應其實是一手加二手，而「二手供應多少決定於轉流率是否正常運作」。過去的政策都忽略了二手轉流率，如果住宅樓市階梯有正常轉流率，市場就有足夠的供應，我們追求的不是樓價升或跌，而是讓市場有正常升跌空間，升跌不應是人為的，而是讓市場去決定。市民的上車機會和換樓機會不是源於樓價高或低，反而是應追求升跌合理地出現。
（作者為祥益地產總裁）
