受惠一手熱銷及低息環境等利好消息提振，整體樓市氣氛明顯轉活，尤以租務市場表現突出，為樓價及整體市況提供強勁支撐。
近排租金節節上升並迭創新高，根據美聯「租金走勢圖」9月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約38.78元，按月微升0.03%，連升8個月，並續創歷史新高。今年首9個月累升約2.95%，強勢畢呈。
隨着市場憧憬美國聯儲局將延續減息步伐，「租升息跌」的支持，結合租金回報率上升，促使長線投資者積極入市收租，同時加強用家「租轉買」的意欲。根據美聯物業研究中心統計，新近入市長線投資個案（以購入單位一年內再出租的個案計）數量，於今年首9個月按年大升約46%，反映長線投資氣氛越趨熾熱。
用家與投資者入市增
值得留意的是，上述今年首9個月個案中，租金回報率超過3.5厘的比例高達58%，較去年同期約31%急增約27個百分點；當中租金回報率逾4厘的比率更高達30%，較去年同期約11%增加約19個百分點。
同時，息口持續下行，亦令「供平過租」差幅擴大，買家入市意欲進一步增速。據美聯143個成份屋苑計算，「供平過租」差幅超過一成的屋苑，由9月初未減息前的16個增至現時約19個，假如本港未來再減息0.125厘，屆時供樓平過租樓超過一成的屋苑，將更進一步增至26個。整體而言，長線收租物業的回報優勢愈發明顯，勢吸引更多資金入場。
息口料再降 市場添活力
據筆者與前線同事交流所得，近期二手市場頻現實際「租轉買」，或者是「無睇樓」下入市個案，這類成交個案往往是「旺市」先兆。如荃灣荃德花園A座1伙頂層2房單位，實用面積341方呎，現有租客居住，收租客於「無睇樓」下以359萬元承接單位。
此外，日前將軍澳中心2期3座低層B室，單位實用面積684方呎3房戶，單位僅放盤2日，即獲同屋苑租客「租轉買」以900萬元購入；至於東涌映灣園5期海珀名邸雙號屋亦錄得交易，單位實用面積2355方呎，附275.5方呎花園及2個車位，獲區內睇樓多年的租客洽購，最終以2150萬元承接。
上述數據及交投個案，足證租務市場「點點開花」，疊加美聯儲再減息的預期；內地高才專才與學生持續湧港；加上不少屋苑「供平過租」差距持續擴大，料將推動更多租客「租轉買」，並令投資者入市提速，為香港樓市注入更多動力。
（作者為美聯物業高級董事）
