中原集團主席施永青日前撰文指出，香港住宅上升浪已經開始，樓價確認見底回升。他更預計市場升勢起碼可持續3至5年，中原城市領先指數（CCL）在3年內達到2021年的高位191.34點，即2028年與今年3月的低位134.89點相比，升幅可達41.85%。
坊間對於上述說法反應正面，筆者相信這番話是在合適時機出現，適逢大家都看到樓市上升中，一下子過分悲情的說法，如「樓價要再跌七成」和「螺旋式下跌」等看法帶來的陰霾也一掃而空。
筆者於今年初發表的《我對樓市的十大忠告》中，第十條就是「2025年樓市將由谷底回升，評估來年住宅樓價可回升5%至10%。」現實中，樓市的確由2月至3月的谷底回升了8個月。筆者每個月都根據最新的數據去作分析，以印證樓價進入回升軌道。也因此，我基本上同意施先生的看法。
更何況，4年反彈四成，只是等於每年複息8.8%，7年上升85%，亦等於每年複息9.2%，如此升幅在過去樓市景氣周期都出現過。如果用祥益指數作趨勢去反映的話，上升的幅度更大，分別是3年累計升73%和6年累計上升130%。
而過去3年的樓價下跌根本不是泡沫爆破，樓價下跌的時候，也是本港累積和增加最多銀行存款的時候。施先生上升周期這個概念是有足夠的理據，只是筆者沒有他評估的那麼多，以上評估是市場一帆風順的時候可以做到的。
筆者認為現屆政府有良好的造地能力，也是回歸以來最有能力增加住宅供應的政府。香港龐大的行政開支已經決定了地價不可能太低，而在政府推出地皮與市場能夠承接之間是需要尋找平衡點。樓價必須要與建築成本和合理地價互動，同樣樓價下跌不可以比這兩個數字相差太遠，相反亦不可能上升到距離建築成本和地價相差太遠。
在筆者看來，未來樓價升幅應該是施先生所評估的一半至三分之一左右較為理性。樓市周期只是一個經濟循環的「果」，引起經濟循環的因素已經出現了很多改變，美國「剪羊毛」的影響力亦今非昔比，很多行政因素也影響到樓價的成長，貿易戰、地緣之間的複雜因素。新的商業模式譬如AI或者機器人都會影響到商界的循環改變，我們亦不適宜過分樂觀的。
無論如何，有關的論據是市場的一個好聲音，得到正能量回響，香港明天會更好，我們審慎、腳踏實地享受香港更美好的日子。
（作者為祥益地產總裁）
