今年下半年以來，香港樓市企穩跡象明顯，惟內房各項數據均有下滑。坊間甚至傳出消息，官方計劃推出財政貼息政策，以減輕居民按揭負擔。那麼，當前地產周期走到哪個階段？距離底部還有多大空間呢？
筆者在今年初（1月18日）曾撰文《內地樓市今年見底還是尋底？》，從價與量兩個維度分析市場，得出的結論是：內房已擺脫快速下行期，但真正觸底仍需時間。眼下年底將近，本文在信息更新的基礎上再做判斷。
我們先要對當前樓市格局有所認知，簡單來說就是「新房有價無量，二手以價換量」。
一手方面，國家統計局數據顯示，今年1-10月全國商品住宅銷售面積為60272.27萬平方米，同比降7.0%。另據中國指數研究院統計，10月全國百城新建住宅平均價格每平米16973元（人民幣，下同），環比升0.28%，同比漲2.67%。
二手方面，今年1-10月，18個樣本城市二手房成交面積同比增長3.4%。而10月全國百城二手住宅平均價格每平米13268元，環比降0.84%，同比跌7.60%。
租金回報與利率 影響入市意欲
造成上述趨勢的主要原因在於，市場上的二手房掛牌量激增，為了順利售出手上物業、各家只能內捲價格，最終形成「量增價跌」的結果。這與香港有着明顯不同，此前地產商為了去庫存、降負債，新盤定價與周圍住宅之間倒掛，以價換量的反而是一手市場。
真正讓兩地樓市行情分化的關鍵在於租售比，特別是美國聯儲局連續降息後凸顯了港樓的投資價值。依據經驗，當住宅租售比較30年期國債收益率出現「溢價」，即會提升物業資產配置需求。
截至今年10月底，中國一線城市住宅市場的平均租金收益率為1.81厘，而30年期國債收益率目前為2.16厘，二者之間還有不小差距。相比之下，近兩年香港租金回報率持續攀升，部分盤源已達到4.5厘的水平，而30年期美債收益率為4.66厘，這也是為什麼近期入市抄底資金明顯增多。
也有不少專家將此歸功於特區政府的人才引進計劃，理由是今年前十個月，普通話拼音登記買家錄得1.1萬宗，同比大增兩成，入市金額高達1097億元。但這種說法並不嚴謹，畢竟普通話拼音難以區分新老港漂之別，過去的高樓價時期積累了大量老港漂的置業剛需，也會趁着本輪調整得到釋放。
再說回內地樓市，2021年的總成交面積（一手加二手）達到峰值19.3億平方米，次年大幅下滑至15.7億平方米以後，2023年、2024年、2025年（預計）基本維持在15億平方米，相信已收斂至一個穩態水平。
但在此過程中，交投結構有着大幅變化。2021年全國二手房成交佔比為25%左右，到了2024年則增至46%，今年或進一步提升到50%左右。這也能與前文的「新房有價無量，二手以價換量」格局相互印證。也因此，二手交投佔比可能是判斷樓市底部的重要參考指標。
統計顯示，香港過去的二手交投佔比為75.0%（這兩年因為地產商加速推盤，該數據出現了下降），日本的二手成交比例也有63.8%。鑒於內地住房平均使用壽命約為30年，略高於日本的25年、低於香港的50年，那麼內地二手房最終成交份額理論上應該在二者之間，這也意味着還有十幾個百分點的上升空間。
各城積極去庫存
同時，內房庫存壓力也逐步降低。根據滙豐研報顯示，截至2025年6月，中國已有24個城市的房地產庫存出現同比超過10%的下降。其中，共有9個城市的庫存降幅超過20%。（見配圖）
綜上所述，當前內房市場（特別是二手住宅）處於存量博弈階段，在經歷「最後一跌」之後有望實現企穩。筆者預計，一線城市樓價或在明年見底。
