樓價持續反彈，另類物業開價相宜，近期不乏買家尋寶，由「凶宅大王」伍冠流持有的葵涌葵龍大廈「半契樓」，趁市旺委託拍賣行推出，單位開拍價108萬元，比市價低約3成。業界人士提醒，「半契樓」一般難獲銀行承造按揭，買家要有「Full Pay」的心理準備，也要留意其餘業權人的意向，以免出現爭拗。\大公報記者 林惠芳
據環亞物業拍賣資料，葵涌大隴街63號葵龍大廈高層G室，實用面積404方呎，採2房間隔，將安排下月2日拍賣一半業權，拍賣開價108萬元起。
投資者11年前購入收租
資深投資者伍冠流回覆《大公報》查詢時表示，上述單位原本由一對母子分權持有，當時二人就放售單位未達共識，兒子遂自行放售其手持的一半業權，並於2014年透過拍賣形式以66萬元沽出，他購入半份業權後，單位一直作出租用途，月租約8600元，按持有一半業權計，每月租金收入約4300元，租金回報7.8厘。單位今次拍賣開價108萬，較伍氏11年前買入價高約63%，由於物業出租中，未能安排睇樓，租戶不排除於租約屆滿後退租，新買家或需自行覓新租客，所以未確定交易連租約或交吉出售。
環亞拍賣行發言人表示，單位若業權完整，銀行估價約300萬元，半份業權推算估值約150萬元，意味拍賣開價低市價約28%。
伍冠流一向鍾情投資另類物業，早年以低市價購入不少凶宅單位，直至10多年前「轉戰」業權不齊全的物業。他提醒，購入「半契樓」買家要留意另外半份業權人的動向，假如出租用途，對方有沒有友善的意願。伍冠流表示，他的投資組合尚有其他「半契樓」，包括大角咀塘尾道頤樂居10樓單位，實用面積372方呎；以及同區富多來新邨金富樓4樓單位，實用面積340方呎，兩伙均出租中，現階段未決定放盤價。
業內人士分析，買家購入業權不齊全的物業，即「分權共有」契約出售單位，必須注意以下細節，例如其中一方業權持有人，有權在未經其他業權人同意下出售名下持有的業權份數，舉例兄弟二人共同持有一個物業收租，各持50%業權，若其中一方出售業權時，毋須徵得另一方同意，可自行出售其持有的半份業權或作出轉名，亦即所謂的「半契樓」。
入市要有「Full Pay」準備
假如持有單位的業權人多於兩個，其中一位業權人出售自己持有的業權份額，又或抵押予財務公司以獲取貸款，但最終因拖欠還款而遭到財務公司拍賣業權，承接這份業權的交易稱為「碎契樓」，新買家要集齊全數業權難度更高，可能花上多年時間也無功而還，所以相當考投資者的眼界及耐性。
他又提醒，買家購入「半契樓」、「碎契樓」或「無契樓」時，因存在業權爭議和法律風險，銀行一般不會批出按揭申請，買家要有「Full Pay」入市的心理準備，預備足夠資金；而且此類物業轉售時，樓價一般較市場有至少3成折讓。
