廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，進入2025年二季度後，內地樓市出現新一輪回調。而這一輪下行更多受到就業、收入和市場預期等基本面因素制約。他指出，當前樓市的波動，已不再是單純的房地產問題，而是與整體經濟運行狀況高度相關。
從租賃市場來看，李宇嘉觀察到，今年以來租房需求明顯增加，多地租賃成交量已明顯高於二手房交易量。然而，租金卻出現較為普遍的下行。李宇嘉認為，在「體驗性需求」佔主導的租賃市場中，租金走弱本質上是基本面偏弱的外在表現。這更多反映出居民收入預期和就業環境承壓。
倘租金回報升 有助資金流入
至於如何預判樓市是否築底，李宇嘉指出，首先是看二手房掛牌量。其次，要關注二手房掛牌價與實際成交價之間的差距。他表示，若二手房掛牌數量開始下降，意味着業主拋售意願減弱，是市場情緒趨穩的重要信號。當二手房掛牌價與實際成交價之間的溢價空間持續收窄，甚至基本消失，說明買賣雙方的預期正在趨於一致，市場博弈有所緩和。
李宇嘉提醒，除交易層面的變化外，還應關注住房的金融屬性是否發生改善，其中一個重要參考是租金回報率。若租金回報率與按揭月供大致相當，甚至逐步接近或超過無風險收益率，市場往往開始進入止跌企穩階段。無風險收益率主要包括十年期國債收益率、定期存款利率及低風險理財產品回報等。李宇嘉相信，當房地產的租金回報具備相對吸引力時，資金對住房資產的配置意願才會逐步恢復。
