樓市新態/理順置業階梯 盤活樓市\汪敦敬

香港置業的難度長期被誇大，終於有更多香港精英盡言責，紛紛發文以正視聽。筆者過去多次撰文並陳列數據：年輕人是有能力靠自己置業（兩口子收入中位數合共5萬元，每月儲蓄3成收入，約3年多可儲蓄到價值約620萬元物業的首期資金，並且可符合銀行的入息要求），而上車區的樓價，例如屯門區買二手兩房單位不乏400多萬元，樓價比兩口子的購買能力上限再便宜100萬元以上。

改善型換樓 推動上游

我們未來要做的是將上車觀念撥亂反正，應理順各置業階梯的轉流率，以免令換樓階梯再長期受忽視，才能確保市民上車之餘，之後到換樓階段有更暢順的上游空間。

日前《國際住宅負擔能力報告》公布後，被傳媒以「不吃不喝14.1年才能置業」作標題。這類報道最大盲點，是以稅前收入作為計算基礎，低估了香港是低稅率地區，香港市民實際稅後購買力其實強得多。香港薪俸稅標準稅率長年維持在15%，加拿大平均約32%，澳洲約29.6%，部分歐洲國家甚至高達五成。

香港更擁有極為成熟且覆蓋廣泛的公營房屋補貼階梯，以私樓樓價中位數字除以所有家庭的入息中位數字其實是一種誤導。香港半數家庭居於公營房屋，拉低了整體入息中位數來對比高收入階層的私樓樓價，得出的結果自然嚴重失真。

事實上，換樓階梯不只是累積市民的財富，市場暢順運作更有助於分配社會財富，轉流率改善能夠增加二手放盤量。香港是一個十分幸福的地方，有完善房屋政策，近半居民住在資助房屋（包括公屋、居屋），居屋住戶可享受到樓價升值，公屋住戶可透過綠表身份，以免補地價購買居屋，更加低至半成首期上車（以綠表資格購買未補地價的居屋，最高可申請95%按揭）。其實白居二政策不單提高了上車的機會，也提供二手供應量和令市場機制保護了居屋業主的房產價值。加上香港按揭壞賬低，令銀行安穩地賺大錢，是健康且令人驕傲的產業。

人才流入 樓價自然揚

香港是彈丸之地也是大都會，必會吸引越來越多人口湧入，其實很難追求地產價格太便宜，樓價能夠平衡到建築成本、通脹和做到供求平衡已經是一個合理的目標。脫離目標只會給予年輕人虛假期望，其實是害了他們。

我們應該鼓勵年輕人努力工作，這個世界的真相是森林定律，古今中外都存在激烈競爭啊！

（作者為祥益地產總裁）