國家統計局1月18日發布2020年1至12月份全國房地產銷售和開發投資情況，總體而言，房地產市場呈現出成交加速衝高、投資增長堅韌、融資分步深化的特徵。筆者預計，2021年樓市成交基本平穩，增速呈現前高後低態勢。在「房住不炒」和「因城施策」的常態化組合調控下，房價上漲空間仍將十分有限，商品房平均售價漲幅有望進一步收窄至2%左右。
2020年1至12月，商品房累計銷售面積17.6億平方米，同比增長2.6%，增速比1至11月份提高1.3個百分點；商品房累計銷售額17.4萬億元（人民幣，下同），增長8.7%，增速比1至11月份提高1.5個百分點。
一、市場交投加速衝高
2020年房地產市場成交在疫情衝擊和疫後恢復的特殊環境中，突破了原本可能的下行周期，轉而逆勢回升。商品房銷售面積和銷售額在7至8月「淡季不淡」，在9至10月「金九銀十」的行情中先後結束了「填坑」進程，還在11至12月年末房企業績衝刺的助推下加速衝高，兩項銷售增速均快過2019年同期。其中TOP 50房企12月單月銷售額同比增三成，多數曾公布過年度銷售目標的房企已經達成了自身的「小目標」。
12月一線城市新房成交表現尤其亮眼，單月銷售面積同比大增58.8%，同期二、三線代表城市增速分別僅為至1.33%和0.15%。這些高能級城市需求持續較強，多數情況下成交量基本取決於供給量。12月開發企業在一線城市推盤明顯提速，帶動市場交易快速升溫。根據城市測量師行數據，12月上海新房市場有超過四十個項目開盤，是2020年單月入市項目數量最多的一個月。
房價方面則繼續保持平穩。12月70個大中城市商品住宅價格指數環比上漲0.1%，與上月持平；同比上漲3.7%，連續第六個月漲幅收窄，主要是二、三線城市房價增速相比上月及上年同期放緩，一線城市新房同比增速與上月持平。二手房價格指數環比和同比增速則連續第三個月保持不變。在「房住不炒」嚴格實施及房企以價換量動力下，房價呈現總體平穩、穩中有緩的態勢。
二、開發投資極具韌勁
2020年1至12月，全國房地產累計開發投資14.1萬億元，同比增長7.0%，增速比1至11月份提高0.2個百分點，比上年回落2.9個百分點。
12月房地產開發投資增長堅韌，一方面來自於施工打下的堅實基礎。1至12月房地產開發企業房屋施工面積、新開工面積、竣工面積同比分別增長3.7%、下降1.2%、下降4.9%，增速都較上期繼續改善，但與2019年相比則都有不同程度的下挫。相較之下，施工面積自千禧年以來始終「穿越周期」保持正增，在2020年疫情的衝擊之下還維持了3%左右的增速，極具韌勁。
另一方面，得益於年末土地市場交易的顯著放量。12月一般為年內土地成交高峰，龍頭房企拿地力度加強。1至12月房地產開發企業累計土地購置面積2.5億平方米，同比下降1.1%；土地成交價款1.7萬億元，增長17.4%。兩項增速相比上月繼續好轉，相比2019年同期改善更為明顯。但土地成交量價增速缺口走闊，暗含成交均價的提升可能使未來房價面臨上行壓力，需引起注意。
三、房企融資戰線收縮
2020年1至12月，房地產開發企業累計到位資金19.3萬億元，同比增長8.1%，增速繼續穩步提高。在各項來源中，國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款增速較上月改善；個人按揭貸款同比增長9.9%，略有收窄但仍然不低。可以認為，房地產行業流動性隨着此前總量寬鬆「水漲船高」，總體資金面情況已經恢復到較好水平。
2020年最後一天，人民銀行、銀保監會發文對銀行房地產貸款實施集中度管理，房企融資面臨「三道紅線」之後的二次收緊；2021年元旦後，人行、住建部舉行重點房企座談會，與會房企包括去年已參加和部分未參加「三道紅線」試點的房企，試點範圍可能進一步擴大。兩項融資監管的疊加下，房地產領域資金供需兩端均已戴上「緊箍咒」，房企融資戰線將被迫收縮，並更加重視內源性融資。房企有息負債規模增速有望走低，上市房企平均負債率將從2020年中的高點逐漸回落。布局高能級城市和槓桿率負擔低的房企相對將獲得更好發展。
四、全年成交前高後低
展望2021年，房地產市場成交基本平穩，增速可能呈現前高後低的態勢。年初隨着推盤供給加大，銷售復甦行情延續，居民購房需求平穩釋放；但下半年受三、四線城市拖累，銷量存在下行壓力。
房價經過近五年的持續糾偏後，已基本回歸合理定價水平。在「房住不炒」和「因城施策」的常態化組合調控下，房價上漲空間仍將十分有限，商品房平均售價漲幅有望進一步收窄至2%左右。
房地產開發企業在融資約束不斷收緊之下，一方面將進行「增量節制」。風格激進的房企將被倒逼放緩擴張節奏，拿地一改大力補倉作風，轉而趨於謹慎，土地投資增速回落。另一方面將抓緊「存量輸出」。房企對於暢通資金鏈的訴求提升，在開發能力不再受到疫情制約的情況下，加快存量項目的開工和施工、加大現有樓盤的推盤力度，以期形成穩健可控的銷售回款，建安投資的支撐作用將再次凸顯。總體來看，房地產投資增速可能小幅下移至6%左右。
（唐建偉為交通銀行金融研究中心首席研究員，夏丹為首席房地產分析師）
