上月本港銀行調降最優惠利率（P），不論是使用H按或是P按的業主，供樓開支亦已進一步減低。其實除了銀行減P之外，當香港銀行同業拆息（H，HIBOR）跌至某個水平，使H按實際按息低於封頂息率，H按業主亦可即時慳息，那什麼時候才會出現這個情況呢？
先理解H按與HIBOR的關係，H按是作為基準的一種按揭計劃，一般以「H+固定百分比」計算。另外，H按設有與P按計劃相同的封頂息率，一般以「P減固定百分比」計算。當「H加固定百分比」與封頂息率不對等時，業主便會以兩者當中較低的息率供樓。因有「進可攻、退可守」優勢，現時近九成按揭客戶傾向選擇H按計劃。
市場主流的H按計劃一般都是以「H加1.3厘」計算利息，封頂息率方面，以市佔率最多的兩間大型銀行為例，他們的封頂息率為「P減1.75厘」，P為5.625厘，即實際封頂息率為3.875厘。
近期1個月HIBOR拆息為4厘左右，以「H加1.3厘」計算，實際利率為5.3厘，因為高於封頂息率3.875厘，H按業主便以兩者當中較低的息率，即封頂息率3.875厘供款。以貸款額500萬元，年期25年，如以封頂息率3.875厘計算，每月供款2.6048萬元。
中長期拆息反覆回落
當「H加1.3厘」低於3.875厘，即HIBOR低於2.575厘（3.875厘減1.3厘），業主便可低於封頂息率3.875厘供款。假設HIBOR跌至2厘，實際利率為3.3厘，以3.3厘按息計算，每月供款將會下跌1550元至24498元。如果HIBOR持續下跌，每月供款亦會進一步下降。
近期HIBOR受季結因素，加上股市暢旺帶動資金需求而維持高水平，相信HIBOR跌至2.575厘以下仍需要一段時間。但隨着季結過後及美國減息周期開始，拆息中長期亦將會反覆回落。
如果想節省更多利息開支，不妨考慮近期大型銀行推出的定息按揭計劃，當中有四個定息年期供選擇，分別為2、3、4及5年，定息期年利率介乎3.15厘至3.35厘，息口比現時H按或是P按的3.875厘為低，可即時達到慳息效果。
（作者為經絡按揭轉介營運總監）
