轉流率是住宅市場的靈魂。所謂轉流率，是以全年二手成交量佔總存量的百分比來計算，活用二手供應和理順置業階梯有助增加轉流率。
轉流率起動而衍生了轉流量，意味着同一筆資金在市場多次被運用，而橫向即令到不同的消費板塊互相灌溉。當資金氾濫時，加上多次被使用和板塊之間互相灌溉，就很容易形成大泡沫。所謂泡沫，即是成交量遠高於實際需求，於是容易出現過度借貸。但這些問題並不是轉流所引起的。
2009年美國開始推行量化寬鬆（QE），肯定是人類歷史上最大的量化貨幣，香港面對流動性寬鬆的壓力，其實「樓市辣招」是很好的應對之策。事實上，面對環球資金氾濫，樓市辣招減低了轉流甚至凍結了市場購買力，市場是極慢甚至停止活動，財富很多時候都沒有去到其他板塊，因此重複多次去運用同一筆資金的情況是不存在。
但當社會及市場面對困難時，就應推出解凍措施，在這方面，香港樓市辣招是撤銷得比較慢。為何在今年2月28日全面撤辣之後，樓市表現後力不繼？筆者認為不是撤辣沒有作用，而是市場起動慢。
市場回復購買力有兩個範疇：一是回復每個板塊本身的基本購買力，二是回復資金流動情形之下，是否可以出現跨板塊的消費或投資。由於悲情令到基礎購買力只能慢速復甦，如果購買力回應市場太慢的話，一樣可以令到樓價繼續向下跌。
不過，我們也看到一些橫向發展，即個別板塊的購買力是回復得不錯，也見到很多有活力板塊的購買力是跨區進入樓市，筆者認為這部分是成功啟動的，問題是很多人察覺不到而已。
一手再現「西餅客」
我們見到很多朋友賣出股票之後就會去買樓，尤其是內地客戶近年來香港租樓，甚至買樓的案例正日益增加，此類跨區購買力正在灌溉香港樓市，一些原本做定期存款的買家最近也開始進入了樓市。我們也見到以現金買樓的父幹（或者母幹）一族，基本上他們都是跨項目的消費群，而炒家亦在市場流動中，所以樓花有不少「西餅客」成交。
如果上述評估是正確的話，筆者認為後市會進展得比較快。我再次強調，市場上的資金並沒有流失，所以不需要像牛熊市般需要太多時間去為市場休養生息，只需要信心回復，香港的購買力很快會上升，地產又開始成為一個好的投資項目。正是因為很多人不看好，才衍生了更多機會讓其他人掌握。
筆者算是能在風浪中享受了一點點時代的紅利，只是作一些分享給讀者作參考，因為每個人的際遇都不同。
（作者為祥益地產總裁）
