香港立法會早前曾辯論進一步完善房屋階梯的議案，筆者針對議員的觀點也想回應以下自己的看法。
很多人認為私營與公營房屋是應該分開處理，這個想法十分理想，但現實中並不容易做到，因為政策制定者必須考慮已買了居屋的細單位業主，他們總有一日需要賣出單位並改善居住環境。而換樓當然需要面積大一些，或者希望居住環境更舒適，如果現在將公私營兩個市場分隔開，很難滿足這一群體的換樓需求？因為特區政府起碼要堅持20年左右的時間，才能為分隔房屋市場之後的換樓需求做好準備，即有足夠的公營換樓放盤量，包括在地區及戶型也能讓住戶有足夠選擇，那才可以實行到真正的公私營房屋分隔。
就算真正實行到，一個買入細單位的居屋業主是否想換私樓呢？有沒有人問過他們的意願？筆者見到想換回居屋的案例是相對較少的，即是說不僅公私營房屋分隔短期內沒有條件去做，而且亦未必是居屋小業主所需要的，很大機會弊大於利。
還有不少人介懷居屋出現「癲價」成交，筆者認為，只要是符合申請資格及入住用途的人士購買，我們就不應該介意單位的升值幅度，為何要眼紅小市民的資產升值呢？居屋出現癲價成交的始作俑者其實是特區政府，因為特區政府好心地將一些位置上佳的地皮興建居屋，但收取居屋範圍內較低的價錢，這些居屋在市場上自然等於提高了賺錢機會。
特區政府給予一個好的位置而不出現升值的話，除非有關房屋的質素很差，要不然升值幾乎是必然的。特區政府應該要檢討值不值得找一個好的位置去興建居屋，這是居屋政策的問題，筆者暫時不去討論。相反，一個有炒樓意圖的人，只要合乎申請資格又搬進單位居住，他一樣能享受到這個紅利的，其實我們是不用千辛萬苦想辦法去令到這些賺錢的情況不出現。
增加轉流率是關鍵
筆者見到很多人說居屋只容許以「居二市場」方式售予現有公屋居民、合資格申請居屋人士或白居二，同時又不允許自由市場買賣，那就可以徹底分隔市場，甚至有人說不會令居屋「賣一間少一間」。上述想法令人啼笑皆非，樓宇市場是需要轉流率的，只要有轉流率，在不同狀態之下的樓宇都可以供應。更加重要的是，特區政府一定要令選擇的單位更加多、買賣方式及付款的方法有不同的選擇，才可以令到居屋轉流率提高。
減少單位轉流、分隔市場、在不足夠完善之下分開公私營房屋及減少成交的方法，只會令到樓市萎縮，受害的只是賣樓的業主或者不合乎申請資格的夾心人士。市場不是一加一等於二，轉流得好是可以令到大量人增加機會，摧毀市場只是滿足了一些眼紅別人賺錢的人而已，對整個市場都是傷害。
（作者為祥益地產總裁）
