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主樓布陣/大手客頻現 港樓市不太冷\布少明

日前「居屋2024」進行攪珠儀式,根據房委會公布資料顯示,今次出售的居屋單位數目約7100多個,最終收到約10.6萬份申請,「僅」超購約14倍,遠不及最高峰時近30倍。有坊間聲音指出,今次認購反應與以往「爭崩頭」的情況不可同日而語。到底本港樓市剛需是否真的「不復當年勇」?

筆者覺得,若單以居屋申請超購的情況去分析樓市剛需,未免有點以偏概全,因為居屋超購情況相對「冷淡」,可以由多個因素形成。首先,居屋在出售條款上往往有所限制,業主於買賣或換樓時的靈活性,的確不如私樓一樣靈活。再者,過去數年本港樓價由高位下跌,目前私樓市場與居屋的價格差距已有所拉近,令市場趨於觀望,變相冷卻準買家「入票」氣氛。

儘管近期港股表現平平窒礙投資氛圍,加上一手推盤速度放緩,導致樓市交投陷入整固,但其實目前樓市剛需仍然不俗。事實上,自從特區政府「全撤辣」後,投資者購入多於1個單位無需額外成本,所以無論收租客、投資者或「大手客」均有所增加。

近期不乏「大手客」入市個案,日前啟德區新盤單日錄得約33宗交投,有「大手客」斥資1.48億元連環掃貨購入26伙,主要集中於細單位。一般而言,來自內地的買家往往是「大手客」的主力。隨着特區政府於「搶人才」計劃的力度將有增無減,相信未來勢必有愈來愈多內地高才專才到港發展,進一步成為樓市入市主力。

據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料,按已知買家姓名作分析,11月份內地買家(以買家姓名的英文拼音鑒別)於香港樓市一、二手住宅註冊量共錄1597宗,較10月份1052宗上升約51.8%,連升兩個月,並創七個月新高,充分反映內地買家對於買入本港物業的需求日增,相信此比例未來將進一步提高。

年末新盤推售放緩

踏入12月份,本港樓市整體成交量正緩速前進,一方面由於聖誕長假期將至,另一方面亦由於新盤放慢推售,同時市場觀望本月聯儲局的減息取態,因此令交投氣氛冷卻。依目前市況推測,除非放盤單位極優質或者價格超筍,否則準買家寧願暫緩入市決定。

其實最近市場已陸續湧現如減息等利好因素,尤其是在中央經濟工作會議過後,中央政府明確表明來年將「降準、減息、增發債、提高赤字率、擴大內需穩樓股市場」等,為來年接踵而來的刺激經濟政策奠下基調。

筆者個人相信,一旦發展商將重新加快推盤步伐,甚至推出一些震撼市場的矚目大盤,配合一眾利好因素進一步發酵,屆時樓市剛需將加快「回歸」,惠及樓市交投以致樓價雙雙重拾升軌。

(作者為美聯物業住宅部行政總裁)

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