粵港澳大灣區的發展規劃是國家層面的重大戰略。早前，團結香港基金與大新銀行聯合發布了《大灣區行業發展指數2024》。該指數綜合評估了金融服務、創新科技、貿易物流、製造業、建造與房地產，以及文化、體育及旅遊業這六大重點行業的表現。指數通過分析超過130個指標及逾3000家企業的問卷結果，結合定量及定性分析方法，深入剖析了大灣區的發展現狀以及各城市的獨特定位和潛力。
在建造與房地產業方面，指數不僅考量商舖、辦公室及住宅市場的表現，還深入分析行業人才、宏觀環境、經濟貢獻及政策支持等指標。2024年，該行業的指數按年下降2.9%，是唯一錄得跌幅的行業。儘管如此，指數顯示政策放寬有助穩定市場情緒，而問卷調查結果顯示綠色建築和房地產科技有望為行業帶來新的增長動力。
自2024年初以來，大灣區城市進一步放寬房地產市場調控政策。其中，香港於2月份率先全面「撤辣」；廣州、深圳等其他大灣區城市，則在5月、9月和10月實施了三輪較大規模的政策放寬。目前，除深圳仍保留部分購房限制、利率下限，以及二手房首付比例未下調至15%外，其他大灣區內地城市已統一調整了政策幅度。
隨着政策放寬及宏觀因素的改變，市場交投在2024年顯著提升。土地註冊處資料顯示，截至2024年11月，香港的一手及二手住宅物業買賣合約數字按年增長近31%，已超過2023年全年的住宅物業買賣合約總量。而在10月，香港部分樓盤開盤即售罄，如啟德及長沙灣等的新盤；儘管深圳的調控政策相對其他城市嚴謹，該市的新住宅銷售亦創35個月新高。
鼓勵開發使用可持續材料
市場情緒改善固然重要，但長遠而言，行業仍需尋找更多新增長點。根據指數的問卷調查結果，超過25%和38%的行業企業分別視可持續或綠色建築以及房地產科技為行業最大機遇。
綠色建築科技與中國2030年前碳達峰及2060年前實現碳中和的雙碳目標高度契合。目前，大灣區對於綠色及低碳建築材料，如環保磚和低碳木材的需求正急劇上升。其他綠色建築科技，包括可降低室內溫度的特殊外牆塗料、太陽能板及節能型冷暖氣系統等，亦備受市場青睞。
然而，香港現行的建築法例因消防安全考量，禁止使用某些低碳建築材料，如低碳木材。雖然部分法規的設立出於保障市民人身安全，但在一定程度上限制了綠色建築材料的研發與應用，也可能降低發展商以環保建築材料代替高碳排放材料如鋼筋混凝土的意願。因此，政策調整至關重要，相關部門可考慮定期審查並更新建築規範，鼓勵可持續材料的開發與使用。
為進一步推動綠色建築的發展，特區政府可考慮將現有的總樓面面積寬免優惠政策延伸至數據中心等高耗能建築。新建數據中心若採用綠色設計亦可獲寬免，而現有的數據中心如使用浸沒式冷卻技術等節能措施，則可享受稅務優惠。
此外，房地產科技亦將為大灣區城市生活方式與房地產和工地管理帶來改變。以英國的房地產科技應用程式SpareRoom為例，該應用程式根據用戶的偏好和生活方式，為他們高效匹配室友，從而簡化合租流程。目前，大灣區城市的租房者主要依賴小紅書和Facebook等社交媒體平台尋找室友，市場上仍然缺乏一個特定的平台來連接潛在合租者及提供有保障的租房流程。
善用科技提升工業安全
然而，房地產科技並不僅限於應用程式，它亦可改善房地產和工地管理。近日，香港的工業安全問題引發業界和公眾關注，增加使用智能安全帽、手環等智能裝置，可實時監測工人的心跳、體溫及靜止狀態，提升地盤安全性。這類型的科技已獲證實能應用在房地產及建築周期內的多個範疇，大灣區城市可進一步發展並廣泛推廣房地產科技的應用。
當前，大灣區的建造與房地產業挑戰與機遇並存，隨着政策放寬逐步穩定市場情緒，加上創新科技的推動，行業正為未來的長期增長鋪設堅實基礎，尤其是綠色建築和房地產科技的興起，不僅契合了國家碳中和目標，也為行業注入了可持續發展的活力。然而，行業的進一步發展仍需政策支持，推動創新材料與技術的應用，以實現大灣區的建造與房地產業的韌性發展。
團結香港基金副總裁兼研究部聯席主管、高級研究員、助理研究員
