有機構發表報告指出，在極端的情況之下，香港樓價可能再跌三成。標題雖然吸引眼球，卻屬極低概率事件，無需過分憂慮。報告假設多重風險同時爆發，包括全球關稅戰升級、經濟陷入嚴重衰退、初期通脹與利率飆升，以及失業率急劇攀升。若此情景成真，香港GDP或急跌，樓價亦將跟隨急挫。報告亦明確指出，這類極端情況的發生概率僅5%，實際風險微乎其微。
事實上，自從貿易戰爆發，各類新聞滿天飛，但嚴肅的樓市分析不應脫離現實。誠然，樓價仍於低位整固，導致負資產數目上升。金管局數據顯示，2025年首季末負資產宗數達4.0741萬宗，較去年四季度的3.8389萬宗升約6.1%，創21年新高。儘管如此，負資產拖欠比率維持低位，本港失業率穩定於3.2%的低水平，反映供樓人士還款能力穩健，就業市場堅韌。負資產雖有所增加，但對整體金融穩定性影響有限，市場無需過分擔憂進一步惡化的風險。
投資者及用家信心轉強
樓價已漸漸出現「見底」現象。譬如新盤市場熱度不減，成為樓市復甦的強心針。西沙新盤首輪開售一日內沽清，第二輪收票逾4.2萬張，超購145倍，榮膺本港新盤「票王」，銷情預料再創佳績。此熱潮反映市場剛性需求強勁，將有效提振投資者與用家信心，推動一手市場持續領航。
供求始終是樓市走勢最重要的指標。日前房屋局公布的最新「私人住宅一手市場供應」資料顯示，未來三至四年一手供應（包括已批出土地可隨時動工（熟地）、已落成未售出單位數目（現樓貨尾）、建築中未售出單位數目）於今年首季合共錄10.5萬個單位，按季減少2000個，連跌四個季度，創七個季度新低，由紀錄高位的11.2萬個減少約7000伙。
未來三至四年，一手私宅新供應按季下跌，主要是受建築中仍未售出單位數目按季減少3000個帶動，最新錄6.5萬伙的兩年新低。首季有不少樓花盤登場，並取得理想銷情，同一時間，約5500個單位落成，令建築中仍未售出單位數目減少。
值得留意的是，本財年潛在土地供應創有紀錄的15年新低，估計發展商實際吸納土地會跟隨減少。在此情況下，土地供應將逐步回落，相信熟地供應持續呈跌勢。
另一邊廂，「美聯樓價指數」4月28日報127.34點，按周微升0.2%，本年迄今樓價指數仍跌0.62%；反觀同期租金在租務淡季仍然向上，美聯「租金走勢圖」3月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約37.87元，按月升約0.16%，創五個月新高。
隨着二季度租務旺季來臨，內地生及外來專才湧入，將進一步推高租金需求。「供平過租」現象重現，吸引租戶考慮轉租為買，投資者亦可把握低價入市及收租獲利的機遇。預料「租升價跌」的背馳格局將延續，引導市場購買力進一步釋放。
（作者為美聯物業住宅部行政總裁）
