去年11月筆者撰文建議市建局若能重新定位，以新的角色去處理市區重建問題，方能解決未來十年出現的重大挑戰。有關意見得到市場回響，大多認同筆者的建議，十分感謝！就一些討論的提問，筆者嘗試更深入去闡述個人看法。
筆者建議，市建局由近似發展商模式改變為重建市區的策劃者與牽頭召集人，並以房產信託基金的份額給業主去替代重建補償，以及團結其他發展商合作重建市區。
該建議的目的在於，香港樓齡超過50年的舊樓愈來愈多，其中不少正在日益殘破中，而市區重建局現在是以發展商模式運營，造成重建社區的速度不能滿足市場需求，未來將會面對龐大而嚴重的社會問題。
最近筆者與一個老牌發展商吃晚飯，他認為自從廉政公署設立之後，香港鹹水樓（用海水拌和混凝土去建屋）才絕跡。當鹹水樓的樓齡過了臨界點之後，建築結構其實會急速腐蝕惡化。當然，市建局用發展商模式第一個缺點就是需要龐大的資金。當下政府財政緊絀，應找一個新的融資方法去處理大量的重建問題。
以上建議的好處包括：
1）以房產信託基金持份給業主代替搬遷費賠償，對於缺錢的市建局而言，解決了資金不足的問題。
2）對參與的發展商亦等於不需要付出地價成本，只需付出建築成本以換取有關發展地盤的房產信託基金股份。
3）整個概念能否成功其實是在乎一點：對業主來說，雖然失去重建的現金賠償，但能得到發展地盤的股份，不用擔心賣平了難向家人交代。而一些愈殘舊的唐樓業主，他們接受的機會也較大，不需要困在以前「市道好的時候小業主不肯賣；市道不好的時候發展商不敢起」的狀況中，市道好不好都有相對較佳的重建量。
4）小業主當然有風險，但相信很多業主都肯作投資，最重要的是公平及解釋清楚。
5）政府包括市建局的召集和牽頭角色十分重要，市場要有信心才會參與計劃，政府的公信力可以發揮到關鍵作用，整個流程包括建築進度與股價表現都需要官方給予信心。
6）有關概念是用房產信託基金去取代賠償和地價，因為是一個基金份額性質，中間自然可以轉讓的，過程中假設小業主短期需要資金，可將手頭上的份額轉售作資金回籠、又或者用股份抵押得到借貸周轉，證券的用途正是在這些建設上作出合理的融資效應。
7）筆者認為政府大刀闊斧去為市區重建注入新概念，是十分值得的，新途徑可以產生很多龐大的新供應。而這種參與方法亦可培養一班建築商參與及擔當發展商的角色，在活化市場上是有刺激及提振作用。\（作者為祥益地產總裁）
