最近5月份拆息大幅下跌，令市場高度關注。拆息下跌主要由於銀行體系結餘在短短幾日大增約1300億元，衝上近3年新高至1740億元所推動。最近不同金融需求帶動大量資金流入本港，港元轉強觸及強方兌換保證，令金管局需承接美元沽盤向市場注入港元。
受銀行體系結餘大幅上升帶動，拆息接連下挫，5月7日1個月拆息跌逾半厘至3.08%，令兩年以來拆息高於實際按息的情況終結，5月8日1個月拆息進一步大跌近1厘至2.09%，H按息降至3.39%，令H按息兩年多來再次跌穿封頂息率（現為3.5%）。隨後拆息跌勢持續，截至5月26日，1個月拆息已跌至0.57%，令當日H按息跌穿2厘至1.87%（以H按息H+1.3%計），對比5月初市場H按息3.5%大降1.6厘，以現時平均按揭額約500萬元及30年還款期計，每月供款減少達4295元，減幅達19%。
近日拆息上落幅度相當大，按揭用家需留意，H按計劃一般用1個月拆息作為基準，於每月供樓結算日以當天HIBOR計算當月實際按息，並與封頂息率比較，取低者作為當月供樓利息；HIBOR波動性大，每天亦有機會出現變化，供樓人士應以自己供樓結算日之HIBOR利率準確計算實際按息。
銀行以封頂息作審批基準
此外，有一點需要特別留意，儘管H按息率一度下跌至1.87%，但銀行並非以H按息率計算入息要求，而是以H按之封頂息率（現時主要為3.5%；又或P-1.75%（P：5.25%））計算供款佔入息比率，基於H按與P按息差甚大，差幅達1.6厘，置業人士應該確保有足夠入息水平以符合要求，以免失卻預算。
同樣以上述500萬元按揭額及30年期計，按照銀行要求，以封頂息現為3.5%計，最低每月入息要求為44905元；但若買家誤以H按息1.87%計入息要求，或誤以為入息達36316元便可獲銀行批出按揭，若入息水平不足或被拒批按揭。
（作者為中原按揭董事總經理）
