眼前的確是波瀾壯闊大時代，就算只集中看金融和經濟亦是同樣精彩，筆者想用數據和圖表來分享一些變化及觀點：
筆者2009年開始研究新常態，當時經濟剛由美國式泡沫經濟的周期循環，逐漸步入中國宏觀調控的「及早去除泡沫」方式取替。直至過去3年，又是另一個階段，就是東升西降的備戰階段，這3年香港經濟局面出現了3個特性，包括：1）較高息；2）低通脹；3）高匯率。
這也造成了一系列新的市場景況：資金匯聚在銀行收息；低通脹令收息的人首次享受到「睡着覺也賺錢」的日子；而高匯率令到貨物相對容易滯銷，很多東西已不需要那麼多錢便可買到，自然抑壓了通脹和資產價格上升。
以上3個因素正正是樓價陰乾下跌的最大結構。樓價和股市都曾下跌，資金呆滯沒有去投資，留在銀行收高息，量化貨幣的大量金錢就「留」在香港這個東方之珠，不斷破紀錄。
但最近金融又出現大變局，主要表現包括：首先，美國關稅戰下通脹上升在所難免；其次，美國現在更有決心爭取匯率下跌，若成功，港元自然面對貶值；再加上聯繫匯率機制，無論美國減息與否，香港的H按供樓利率極大機會因不斷的資金流入而減息。
以上3個信號最少有2個極大機會與之前的表現剛好相反，市場反應將會出現很大的分別，樓市有更大的機會在谷底回升，甚至出現較長的回升周期啊。
租金回報跑贏存息
過去3年，銀行定期存款利率普遍達4厘至5厘甚至更高，資金放在銀行做定期存款跑贏大市，但同時期租金回報率卻只有約3厘甚至更低，而實際住宅自住供樓息口曾升至約4厘。投資自然轉趨保守。（見圖）
直至最近，大銀行3個月期定存利息普遍大跌至1厘以下，銀行存款利息不單只跑輸大市，甚至連通脹都不如。反而樓市收租回報率有力向上升到4厘左右，供樓利率亦同時大降至2厘左右，買樓收租成為較佳表現的投資項目。筆者認為讀者應留意數據發展，然後以自己處境去考慮投資機會。
（作者為祥益地產總裁）
